1. Bikifi
  2. Hukuk Ders Notları
  3. Medeni Hukuk Ders Notları
  4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

A. Özel Hukuk İlişkisinden Doğan Kısıtlamalar

  • Malik, mülkiyet hakkının sağladığı yetkileri, devir yetkisi de dahil olmak üzere üçüncü kişiler lehine kısıtlayabilir.
  • Kısıtlamalar, tapu siciline şerh verilmediği takdirde sadece taraflar arasında borç ilişkisi doğurur. Ancak sicile şerh edilmiş bir kısıtlama veya hak, taşınmazın herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir. Bunun sonucunda eşyaya bağlı borç oluşturur.

1 – Şerhedilmiş Alım Hakkı

  • Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı beyanla bir taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran haktır.
  • Alım hakkı tanımak üzere yapılan bir sözleşme resmi şekle tabidir.
  • Tek taraflı beyanla alım hakkı kullanıldığı takdirde, muhatap ile alım hakkı sahibi arasında satış ilişkisi doğar.
  • Alım hakkı ilişkisi sonucu malik borcunu ifa etmezse, hak sahibi malike karşı mülkiyeti devir amacı taşıyan, MK. m.716 uyarınca dava açabilir.
  • Alım hakkı tapu siciline şerh verilmemişse, hak sadece alım sözleşmesini yapan taraflar ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Ancak şerh edilmiş alım hakkı süresi içinde her malike karşı ileri sürülebilir.
  • Alım hakkı anlaşmada belirtilen süre içinde kullanılabilir. TBK hükümleri gereği alım hakkı en çok 10 YIL için kararlaştırılabilir.
  • Alım hakkı şerh edilmişse, şerh tarihinden itibaren 10 YIL geçmekle etkisini yitirir.
  • Süre sonunda taşınmaz malikinin talebi ile şerh terkin edilir.
  • Süresi daha kısa tutularak yapılan şerhte, sürenin yenilenmesi amacı taşıyan anlaşma yapılabilir. İkinci yapılan anlaşma bağımsız bir şerhtir.
  • Aksi kararlaştırılmadıkça, sözleşmeden doğan alım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.
  • Hakkın devredilebileceği kararlaştırılmışsa bu devirde hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

2 – Şerhedilmiş Geri Alım Hakkı

  • Geri alım hakkı, taşınmazını başkasına devretmiş olan kimseye, tek taraflı irade beyanı ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sağlayan bir yenilik doğuran haktır.
  • Geri alım sözleşmesi de resmi şekle tabidir.
  • Geri alım anlaşması ile taşınmazı elden çıkaran kişiye karşı malı geri alma imkanı sağlarken, alıcıya da ödediği bedeli geri alma hakkı tanır.
  • Geri alım anlaşması ile hak sahibi ile muhatap arasında satış ilişkisi doğar.
  • Aksine anlaşma olmadıkça geri alım hakkı devredilemez, ancak mirasçılara geçebilir.
  • Şerh edilmemiş geri alım hakkı sadece taraflar ve külli halefleri arasında kullanılabilir.
  • Geri alım hakkı en çok 10 YIL süreyle kararlaştırılabilir. Şerh edilen geri alım hakkı ise şerh tarihinden itibaren 10 YIL geçmekle etkisini yitirir.
  • Geri alım hakkının devri de resmi şekle tabidir.

3 – Şerhedilmiş Ön Alım Hakkı

  • Taşınmaz malikinin taşınmazını üçüncü kişiye satması halinde, ön alım hakkı sahibi tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olabilir.
  • Ön alım hakkı da yenilik doğuran bir haktır.
  • Ön alım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir.
  • TBK’da sözleşmeden doğan ön alım hakkı düzenlenmişken, TMK’da ise yasal ön alım hakkı düzenlenmiştir.
  • Ön alım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa veya alıcıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşme geçerli olmazsa bu durum ön alım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
  • Satış sözleşmesi hükümsüz veya yok hükmünde ise ön alım hakkı kullanılamaz.
  • Taşınmazın miras paylaşımı sırasında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri satışlarda kamu hizmetinin yerine getirilmesi veya benzer amaçlarla edinilmesi halinde ön alım hakkı kullanılmaz.
  • Ön alım hakkı taşınmazın tamamı veya bir kısmı için kullanılabilir.
  • Ön alım hakkı sahibi satıcıya karşı dava açarak hakkın yerine getirilmesini isteyebilir. Ancak üçüncü kişiye dava açabilmesi için ön alım hakkının sicile şerh edilmesi gerekir.
  • Hak sahibi aynı zamanda gerekli giderler ile satış bedelini de belirlenen yere yatırması gerekir.
  • Ön alım davası yenilik bir dava olarak verilen karar da yenilik doğuran karardır.
  • Mahkeme kararının kesinleşmesiyle taşınmazın mülkiyeti ön alım hakkı sahibine geçer. Sonradan yapılacak tescil açıklayıcıdır.
  • Sicile şerh edilmemiş ön alım hakkı sadece taraflar ile külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Ancak şerh edilmiş ön alım hakkı taşınmaza kim malikse ona karşı da ileri sürülebilir.
  • Ön alım hakkı sözleşmede kararlaştırılan süre kadar mevcuttur. Bu süre en çok 10 YIL olabilir.
  • Ön alım hakkı şerh tarihinden itibaren 10 YIL boyunca şerhin etkisinden yararlanılabilir.
  • Ön alım hakkı, belirtilen süreler içinde üçüncü kişiye yapılan satışın ön alım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 AY ve her halde satıştan itibaren 2 YIL içinde dava yolu ile kullanılmalıdır.
  • Üç aylık süre bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

B. Kanundan Doğan Kısıtlamalar

  • Çoğunlukla taşınmaz mülkiyetinin kanunen kısıtlandığı halleri ifade kanundan doğan kısıtlamalar iki alt başlıkta incelenir.
  • Her iki başlıktaki kısıtlamalarda kanuna dayanır ve sicile tescili gerekmeden hüküm ifade eder.
  • Kamu yararını koruma amacı taşıyan kısıtlamalar, kamu hukuku kısıtlamaları olarak kabul edilirken; bireyin veya bireylerin yararını koruma amacı taşıyan kısıtlamalar ile özel hukuk kısıtlamalarıdır.
  • Kamu hukuku kısıtlamaları taraflarca anlaşarak hükümsüz kılınamazken, özel hukuk kısıtlamaları yapılan anlaşmalarla ortadan kaldırılabilir veya değiştirilebilir.
  • Kamu hukuku kısıtlamalarından yararlanmak isteyen ilgililer ancak idareye başvurarak bunu sağlayabilirken, özel hukuk kısıtlamalarından yararlananlar bunun sağlanması için dava yoluna başvurabilir.
Madde 731-Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.
Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.

1 – Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar

  • Türk Medeni Kanununda kamu hukuku kısıtlamaları genel olarak ele alınmış ve gerekli yerlere mevzuata yönelik atıfta bulunmuştur.
Madde 754- Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir.
  • Madde 754’e göre kamu yararı kısıtlamaları;
    • Yapı, yangın, doğal afet ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine,
    • Orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollarla sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına,
    • Toprağın iyileştirilmesine ve bölünmesine,
    • Tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine,
    • Eski eserler, doğan güzellikler, manzaralar, seyirlik noktalar, ender doğa anıtları, içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin,
  • olarak özel kanun hükümlerine tabi kılınmıştır.
  • Medeni Kanunun diğer ilgili maddelerinde de kısıtlamalara yer verilmiştir.

a. Kazı ve Yapı Yapma

Madde 738- Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
Madde 739- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
738. madde de özel hukuk kısıtlamalarına yer verilmişken 739. madde de kamu hukuku kısıtlaması olarak özel kanunlardaki hükümlere (Örn: İmar Kanunu) yollama yapılmıştır.

b. Araziye Sınırlık Koyma

Madde 749- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.
Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
İkinci fıkrada özel kanunlara yollama yapılmıştır.

c. Toprağın İyileştirilmesi

Madde 755- Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.
Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
İkinci fıkraya göre özel kanun hükümleri saklıdır

d. Dikilecek Şeyler

Madde 741- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.

2 – Özel Hukuka Dayanan Kısıtlamalar

  • Özel hukuka dayanan kısıtlamalar genel olarak TMK madde 731 ile madde 754 arasında düzenlenmiştir. Bununla birlikte bu maddeler haricinde de aile hukukuna yönelik, sınırlı ayni haklara yönelik kısıtlamalarda vardır.
  • Malikin mülkiyete ait haklarından bir kısmının kısıtlandığı kısıtlamalar doğrudan, malike karşı kanunun bir kişiye tanıdığı yenilik doğuran haklarla kullanılan kısıtlamalar ise dolaylı kısıtlamalardır.
  • Taşınmaz mülkiyeti kısıtlamaları, mülkiyetin kapsadığı yetkilerin (kullanma, yararlanma, tasarruf) birbirinden ayrı olarak kısıtlanması ile de söz konusu olabilir.
  • Taşınmaz mülkiyeti kısıtlamaları, kısıtlama ile korunan kişilerde de farklılık gösterebilir. Maliki koruyan kısıtlamalar olabileceği gibi komşuluk veya paydaşlıktan doğan komşuları veya paydaşları koruyan kısıtlamalarda bulunmaktadır.

a. Yasal Ön Alım Hakkı

  • Tanım: Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin, payını üçüncü kişiye satması halinde, paydaşlara satılan payın alıcısı olabilme yetkisi veren haktır.
  • Yasal ön alım hakkı yenilik doğuran bir haktır ve kanundan doğar.
  • Yasal ön alım hakkı payın tamamı veya bir kısmı üzerinde kullanılabilir.
  • Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal ön alım hakkı kullanılamaz.
  • Yasal ön alım hakkı paydan kaynaklanır, dolayısıyla kim paydaş olursa ön alım hakkına da o sahip olur.
  • Payını üçüncü kişiye satan paydaşa karşı diğer paydaşlardan herhangi biri ön alım hakkını kullandığı takdirde, paydaş payını devir borcu altına girer.
  • Payın üçüncü kişiye satılması halinde ön alım hakkı kullanılabilir. Payın diğer paydaşlara satılması halinde ön alım hakkı kullanılamaz.
  • Kısıtlama hakkın kullanılmasıyla ortaya çıkar.
  • Ön alım hakkı dava açılarak kullanılabilir.
  • Yasal ön alımda kanun gereği eşyaya bağlı borç ilişkisi doğar.
  • Dava açan ön alım hakkı sahibi, payın mülkiyeti geçirilmeden önce satış bedeli ile giderleri hakim tarafından belirtilen sürede belirtilen yere nakden yatırır.
  • Ön alım davası yenilik doğuran dava, kararı yenilik doğuran karardır.
  • Kararın kesinleşmesiyle mülkiyet hak sahibine geçer, daha sonra yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir.
  • Yasal ön alım hakkı sadece paydaşlara tanınmış olup, şerh verilmesine de gerek yoktur zira kanundan doğan bir haktır.
  • Satış diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmelidir. Bildirimden itibaren 3 AY ve her halde satıştan itibaren 2 YIL içinde ön alım hakkı kullanılmalıdır aksi takdirde düşer.
  • Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup geçmesiyle artık hakkı kullanmak mümkün olmaz.
  • Birden çok paydaş ön alım hakkını kullanırsa, pay ön alım hakkını kullanan paydaşlara eşit oranda pay edilir.
  • Yasal ön alım hakkından feragat ancak resmi şekilde veya tapuya şerh verilerek mümkündür.

b. Komşuluk İlişkisinden Doğanlar

  • Medeni Kanunda düzenlenen bir kısım kısıtlamalar komşuların birbirine karşı hüküm ifade eder. Bu kısıtlamalar daha çok komşuların birbirini zarara sokmamaları, rahatsız etmemelerine yöneliktir.

i. Kullanma Biçiminden Doğan

Madde 737- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.
  • Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
  • Özellikle,
    • Taşınmazın durumuna,
    • Niteliğinde,
    • Yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan,
      • Duman,
      • Buğu,
      • Kurum,
      • Toz,
      • Koku çıkartarak,
      • Gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
  • Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.
  • Fiilin taşkınlık teşkil edip etmeyeceğine hakim karar verir. Hakim karar verirken aşağıdaki hususları dikkate alır.
    • Taşınmazın durumunu,
    • Tahsis amacını,
    • Niteliğini,
    • Yerel adeti.
  • 737. madde dahlinde bir taşkınlık söz konusu olması için ayrıca illiyet bağının varlığı da aranır.
  • Madde kapsamına maddi taşkınlıklar dahil olabileceği gibi manevi taşkınlıklar da dahil olabilir.
  • Malik yükümlülüğünü ihlal ettiği takdirde bundan sorumlu olur. Malik sorumluluğun kapsamına göre verilen zararı gidermeye, eski hale getirmeye, mecburdur.

ii. Kazı ve Yapılara İlişkin Kısıtlamalar

Madde 738- Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
Madde 739- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla belirlenir.
  • Malik, kazı ve yapı yaparken komşularına aşağıdaki hususlarda zarar vermekten kaçınmalıdır.
    • Topraklarını sarsma,
    • Tehlikeye düşürme,
    • Topraklarının üzerindeki tesislere.

iii. Bitkilere İlişkin Kısıtlamalar

Madde 740- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.
Madde 741- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlenir.
  • Bir ağacın dalları ve kökleri komşu taşınmaz malikine zarar verdiği takdirde, öncelikle uygun bir süre vererek bunların kaldırılmasını isteyebilir, kaldırılmadığı takdirde taşınmaz maliki bunları kesip kendi mülkiyetine dahil edebilir. Ancak zarar oluşmamışsa komşu buna katlanmak zorundadır.
  • Benzer şekilde arazisine taşan dallara katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkı vardır.

iv. Doğal Akan Su

Madde 742- Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.
Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
  • Üst taraftaki arazi maliki, alt taraftaki araziye akan suların doğal akış tarzını değiştiremez. Ancak kendi taşınmazı için zorunlu olan suyu tutabilir.
  • Kar, yağmur ve tutulmamış kaynak suları için akışa engel olacak davranışlarda bulunulursa bunlara son verilir ve zarar tazmin ettirilir.
  • Alt taraftaki arazi maliki, kar, yağmur ve doğan olarak akan suların mülküne girmesine katlanmalıdır. Bundan zarar görse dahi buna engel olmamalıdır.
Madde 743- Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.
Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.
  • Üst taraftaki araziden sular öteden beri alt taraftaki suya akmakta ise, alt taraftaki arazi sahibi üst taraftaki araziden, fazla suyun boşaltılması için yapılacak işlerde akacak suyu da kabule mecburdur.
  • Alt taraftaki arazi sahibi bu yüzden zarara uğruyorsa, üst taraftaki arazi sahibinden, masrafları üst taraftaki arazi sahibine ait olmak üzere zararsızca akmasını sağlayacak su yolu yapmasını talep edebilir.

v. Mecralara İlişkin Kısıtlamalar

Madde 744- Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
Madde 745- Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.
Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.
Madde 746- Durum değişirse, yükümlü taşınmaz maliki, mecranın kendi yararına olarak başka bir yere nakledilmesini isteyebilir.
Yer değiştirme giderleri, kural olarak mecra hakkı sahibine aittir.
Özel durumlar haklı gösterdiği takdirde, taşınmaz maliki de giderlerin uygun bir kısmına katılmakla yükümlü tutulabilir.
  • Malikin taşınmazından mecra geçirilmesine katlanmak için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi şarttır.
    • Mecrayı geçirecek kişinin mecraya gerçekten ihtiyacı olmalıdır.
    • Mecranın başka yerden geçirilmesi imkansız veya aşırı masraflı olması gerekir.
    • Mecra geçirecek kişi yükümlünün uğrayacağı zararı tamamıyla ve peşin olarak karşılamalıdır.
    • Mecranın geçirilme gerekliliği komşuluk ilişkisine dayanmalıdır.
    • Mecranın geçirilme nedeni kanun gereği sadece su, gaz, elektrik gibi akıcı maddelere dayanmalıdır.
  • Şartlar gerçekleşip mecra kurulduğunda, ihtiyaç sahibi lehine kanunen mecra irtifakı doğar. Kanundan kaynaklanan bir irtifak doğduğu için tescile tabi değildir. Tescil yapılırsa bu açıklayıcı niteliktedir.
  • Şartları gerçekleşmesiyle mecra oluşmuş olur, bunun mahkemeden dava ile istenmesi halinde açılacak dava tespit davası niteliğindedir.
  • Mahkeme mecra zorunluluğunu ve karşılanacak tazminatı belirler, tazminat ödenmediği takdirde alacaklının temerrüdü hükümleri uygulanır. Tazminatın tevdi edilmesiyle irtifak hakkı doğar.
  • Mecra geçirilmesi taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürüyorsa, malik, hak sahibinden taşınmazın bir kısmını satın almasını isteyebilir.
  • Malik, ileride değişen durumlar olması halinde mecranın kendi yararına olarak başka yere naklini isteyebilir. Bu şekilde nakil yapıldığı takdirde giderler mecra malikine aittir.

vi. Geçit Hakkına İlişkin Kısıtlamalar

Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Madde 748- Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçitler özel kanun hükümlerine tâbidir.
Özel kanun hükmü yoksa yerel âdet uygulanır.
Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
  • Zorunlu Geçit Hakkı: Genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki, tam bedeli karşılığında komşularından kendisine geçirilmek üzere geçit irtifakı kurulmasını isteyebilir.
  • Geçit irtifakına kurulması için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir.
    • Taşınmaz malikinin genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmamalıdır.
    • Taşınmazlar dikkate alınarak ve maliklerin uğrayacağı zararlar göz önünde bulundurularak geçidin başka bir komşudan talep edilmesi gerekmemelidir, en uygun ve en az zarar görecek komşudan talep edilmelidir.
    • Geçit isteyen, komşu malike denkleştirme bedeli ödemelidir.
    • Yapılacak resmi senette geçidin yeri ve bedel tayin edilerek irtifakın tescili istenmelidir.
  • Geçit irtifakı yapılacak tescil ile doğar.
  • Taşınmaz maliki geçit irtifakı kurma borcunu yerine getirmezse, ihtiyaç sahibi mahkemeden dava yolu ile talep etmelidir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle irtifak hakkı kurulmuş olur, yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir. Mahkeme aynı zamanda bedelin miktarını belirler ve belirlenecek süre ve yere tevdiini de belirtir.
  • Geçici Geçit Hakları: Madde 748’de açıklanmıştır.
  • Bu madde hükümlerine göre kurulmuş irtifak hakkı diğer sınırlı ayni haklardan önceliklidir.

vii. Zorunlu Su

Madde 761- Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.
Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir.
Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.
  • Hak sahibi bu hakkını kullanarak kaynak irtifakı kurulmasını talep ettiği takdirde, taşınmaz maliki de irtifakı kurma borcu altına girer.
  • Kaynak irtifakının kurulması için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:
    • Yükümlünün kaynak suyu kendi ihtiyacından fazla olmalıdır.
    • İhtiyaç sahibi için gerekli olan suyu başka yerden karşılaması aşırı güç ve masraflı olmalıdır.
    • İrtifakı kuracak malike tam bedel verilmelidir.
    • Şartlar sağlandığı takdirde resmi senette bunlar belirtilmeli ve malik irtifakın tescilini istemelidir. Tescil ile irtifak hakkı doğar.
  • Taşınmaz maliki irtifakı kurmaktan kaçınırsa, ihtiyaç sahibi mahkemeye başvurarak tescili talep edebilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle irtifak hakkı doğar.
  • Hakim karardan önce hakkın bedelini belirler ve ödenmesini bekler.
  • Hakim kararını verirken alınacak su miktarını, zamanını tayin ederken kaynak malikinin menfaatini gözetir.
  • Kararın kesinleşmesiyle irtifak hakkı kurulur. Yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir.
  • Kaynak suyu kullanılırken malike en az zarar verecek şekilde kullanılmalıdır. Hak sahibi bu konuda alınabilecek kararları alabilir. Malik bunlara katlanmakla beraber hak sahibinin hakkını kullanmasını engellememelidir.

viii. Katılma Yükümlülüğü

Madde 750- Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

c. Başkasının Arazisine Girme Hakkı

1 – Orman ve Meraya Girme
Madde 751-
Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.
Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tâbidir.

2 – Sürüklenen Şeyler ve Benzerlerinin Alınması
Madde 752-
Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.
Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.
3 – Zorunluluk Hali
Madde 753-
Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza
müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.

Eşya Hukuku => Mülkiyet Ders Notları Listesi