1. Bikifi
  2. Hukuk Ders Notları
  3. [Medeni Hukuk] Eşya Hukuku # Tapu Sicili 2

[Medeni Hukuk] Eşya Hukuku # Tapu Sicili 2

A. TESCİL

1 – Ayni Hakların Tescili

a. Tescil

  • Taşınmazı teşhise yarayan bilgiler kütüğe kaydedilir.
  • Tescil ayni haklar için söz konusudur. Mülkiyet, irtifak, taşınmaz yükleri, rehin hakları tescil edilebilir.
    • Madde 1008- Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: 1)Mülkiyet, 2) İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, 3) Rehin hakları.

b. Tescil İçin Şartlar

  • Ayni haklar, taşınmaza sayfa açılırken ya da açıldıktan sonra tescil edilir. Sayfa açıldıktan sonra mülkiyet resen tescil edilir. Tescil için iki şart gerekir.    
  • Yetkilinin Tescil Talebi – İstem:
    • Tescil tasarrufa konu olan malikin tasarrufudur. Yazılı beyan üzerine tescil yapılır. Kanun hükmüne, mahkeme kararına veya eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa beyan olmadan da tescil yapılır.
    • Ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
    • Talepte bulunanın tasarruf ehliyeti, fiil ehliyeti bulunmalıdır. Tapu müdürlüğü talep edenin davranışlarından şüphe ederse sağlık kuruluşundan ayırt etme gücüne sahip olup olmadığına dair fotoğraflı rapor isteyebilir.
    • Talep yetkisi taşınmazın malikine aittir. Ayni hak tescili için kütükte malik olmak gerekir.
    • Sicil dışı mülkiyet hakkı sahibi bu tescili kendi adına yaptırmadığı takdirde mülkiyeti devir veya ayni hak talebinde bulunamaz.
    • Kütükte malik olan ancak gerçekten malik olmayan kimsenin yaptığı talepte tescil, üçüncü kişi iyi niyetli ise hak kazanmalarını sağlar.
    • Malik başka kişiye veya hak kazanacak kişiye temsil yetkisi verebilir. Bu yetki özellikle açık olarak belirtilmelidir. Temsil yetkisi velayet veya vesayetten de doğabilir. Vasiyeti yerine getirme görevlisi de ihtiyari açık artırmada tescil talep edebilir.
    • Tescilden önce ayni hak kazanılmışsa tescili talep yetkisi, hakkı tescil olmadan kazanmış kişidedir.
    • Ölüm tarihinden itibaren en geç 2 YIL içinde sicilde miras intikali gerçekleşmemişse müdürlük mirasçılık belgesi için yargıya başvurabilir. El birliği mülkiyetine göre tescil güncellenir.
    • Talep taşınmazın kayıtlı olduğu yer tapu müdürlüğüne yapılır. Talep yazılı olmalı ve müdürlüğe hitap etmelidir.
    • Sağır, dilsiz, körler ile okuma yazma bilmeyenler için işlem anında 2 tanıkta bulunması gerekir. İmza bilmeyenler sol elin baş parmağı ile mühür kullanılıyorsa mühür ve parmak izleri tanıklar tarafından onaylanır.
    • Sözleşme düzenlenmesini gerektiren işlemlere dayanan taleplerde ayni hakkın kazanılması noktasında sözleşme resmi senetle düzenlenirken, resmi senede taşınmaz mal ve taraflar ile talepte yazılmalıdır.
    • Sözleşme gerektirmeyen hallerde talepte bulunanın kimliği, yerleşim yeri, beyanı, imzası, tapu müdürü onayı ile talep düzenlenir.
    • Talep tescili bozacak veya hükümsüz kılacak kayıt ve şartlara bağlanamaz.
    • Talebin hukuki niteliği konusunda çeşitler görüşler vardır.
    • Ayni sözleşme olduğu. Sözleşme niteliğinde tasarruf işlemi.
    • Hakta tasarrufu tescile sebep olan borç işleminin içinde olan usuli işlem olarak kabul eden görüş.
    • Malikin tek taraflı tasarruf işlemi olarak kabul eden görüş. Talep müdürün harekete geçmesini sağlayan usuli işlem, ayrıca hakka etki yapan tek taraflı bir tasarruf işlemi niteliği taşır. Hakim olan görüş budur.
  • Belgeleme:
    • Talepte bulunan, talepte bulunma yetkisini ve tescilin hukuki sebebini belgelemelidir.
    • Talepte bulunan tasarruf yetkisini ispat etmelidir.
    • Tasarruf yetkisi taşınmaz malikine aittir.
    • Yetki kişisel irtifak varsa irtifak sahibinde.
    • Tescil talebinde bulunanın ismi mutlaka sicilde yazmalıdır.
    • Talep temsilci tarafından yapılıyorsa yetkisi belgelendirilmeli.
    • Tüzel kişi adına yapan, yetkili organ veya temsilci olduğunu belgelemeli.
    • Tescilden önce ayni hak kazanan, adına tescilin yapılmasını talep yetkisine sahiptir.
    • Hakkı sicil dışında kazandığını ispatla yetkisi belgelenmiş olur.
    • Açıklayıcı tescillerde talep usulü bir işlemdir.
    • Tescilin sebebe bağlılığı gereği tescilin yapılması için sebebin belgelenmesi zorunludur.
    • Sebebin geçerliliği, gerekli şekle uyulduğunun ispatıdır.
    • Belgeler tam değilse işlem reddedilir. Tasarruf yetkisini belirten belge eksikse tarafların rızası veya mahkeme kararıyla geçici tescil yapılır.

c. Tescilin Yapılması

  • Resmi senet düzenlenmesi gereken sözleşmeli işlemlerde, resmi senedin taraflarca imzası,
  • Resmi senede gerek olmayan sözleşmesiz işlemlerde, istem belgesinin imzalanması,
  • Resmi kurumların sözleşmesiz işlemlerine dair yazıların alınmasından sonra, işlemler yevmiye defterine kaydolur.
  • Tescil şartları eksik ise ve geçici tescil de mümkün değilse, memur gerekçe, itiraz ve süre belirterek reddedilir.
  • Red kararına karşı talep eden, kararın tebliğin tarafından 15 GÜN içinde Bölge Müdürlüğüne, bu birimine karşı da tebliğ tarihinden itibaren 15 GÜN içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilir.
  • Tescil talebi yevmiye defterine yazıldıktan sonra geri alınamayacağı kabul edilir. Tescil, belgeler tamam olmak kaydıyla yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren hüküm doğurur.

d. Tebliğ

  • Tapu memuru ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ ile yükümlüdür. Bu işleme karşı itirazlar tebliğ tarihinden itibaren yapılır.

2 – Terkin

  • Tescilin çizilerek hükümsüz hale gelmesidir. Terkin, ya ayni hakkı veya irtifak hakkını sona erdirmek için ya da gerçeğe uymayan tescili gerçeğe uydurmak için yazılır.

a. Şartları

  • Ayni Hakkı Sonra Erdiren Terkinler
    • Sona erecek hakkın sahibi talep etmelidir. Yazılı beyan gerekir.
    • Tapu memuru yapmasına rağmen, hak üzerinde etkisi dolayısıyla tasarruf işlemidir. Terkin talebinde bulunanın tasarruf yetkisi bulunmalıdır.
    • Hak sahibi feragat beyanını açıklaması yeterlidir. Yararlanacak kişinin rızasına gerek yoktur.
  • Sicili Düzeltme Amaçlı Terkinler
    • Sicil kaydı gerçeğe uymadığı takdirde şekli bir değer taşır ya da hiçbir hukuki değeri kalmamıştır. Tapu memuru, tapu siciline güven gereği kendiliğinden harekete geçmesi gerekirken hak sahibi talepte bulunmalıdır.
    • Tescil Şekli Bir Değer Taşıyorsa: Tescil yolsuz olarak yapıldığı hallerde değer taşır. Sonradan yapılan değişiklik ile gerçeğe uymama durumunda, hak sicil dışı başkasına geçmişse, kazanmayı açıklayan tescil, sicili gerçeğe uygun hale getirir. Ayni hakkın kütük dışı sona erdiği ancak terkin yapılmadıkça şekli değer taşıdığı hallerde terkin için, sona eren ayni hak sahibinin rızası gerekir. Rıza verilmezse malik dava etmelidir.
    • Tescilin Hiçbir Değeri Kalmamışsa: Ayni hakkın sona ermesiyle her türlü hukuki değerini kaybettiğinden yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, ilgililere tebliğinden itibaren 30 GÜN içinde terkine karşı dava açılabilir. Memur resen hakime başvurarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.

3 – Kaydın Değiştirilmesi

  • Değişiklik terkin ya da tescil tarzında olabilir. Değişiklik konusu olan hak kısıtlıyorsa bir çeşit terkin niteliğindedir. Değişiklik hakkı genişletiyorsa tescil niteliğindedir.

B. ŞERHLER

a. Kişisel Hakların Şerhi

  • Medeni Kanunda Belirtilenler:
  • Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
    • Arsa payı karşılığı inşaat,
    • Alım, önalım, geri alım, (sözleşmeden doğan)
    • Rehinli alacakların boş dereceye ilerleme hakkı,
    • Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler,
    • Paylı taşınmazda kullanma, yararlanma ve yönetime ilişkin kararlar,
    • Taşınmaz mülkiyetinin kanunda doğan kısıtlamalarını ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşmeler.
    • Yasal ön alım hakkından feragat,
    • Paylaşmalı mal ayrılığında sözleşmeden doğan konutta kalma hakkı …vs.
  • Türk Borçlar Kanununda Belirtilenler:
    • Ön alım, geri alım, ve alım hakları,
    • Bağışlamadan rücu hakkı,
    • Adi kira ile ürün kirası.
  • Özel Kanunda Kabul Edilenler:
    • Taşınmaz satış vaadi,
    • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi – 5 YIL
    • Diğerleri – 10 YIL
  • Yukarıdakilerden MK ve TBK’da belirtilenler için tescil için gereken hususların varlığı yine aranacaktır.
  • Satış vaadinin varlığı şerh için yeterlidir.
  • Şerhlerin hepsinin hükmü yevmiye defterinden kayıttan sonra ortaya çıkar.
  • Yapılan şerh, sözleşmede veya kanunda belirtilmiş sürenin sonunda taşınmaz malikinin talebi üzerinde terkin edilir.
  • Satış gerçekleşmediği takdirde tapu memuru, sicilden 5 YIL sonra resen siler.

b. Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi

  • Medeni Kanunda Belirtilenler:
  • Madde 1010/1 –
    • Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları
    • Haciz, iflas kararı, konkordato ile verilen süre,
    • Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
    • Aile konutu,
    • Ailenin ekonomik varlığını korumak için tasarruf yetkisinin sınırlandırılması.
  • Madde 1010/2 – Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
  • Medeni Kanun Dışındakiler:
    • İskan kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar,
    • Kamulaştırma kararı,
    • Ticari şirketlere sermaye olarak taşınmaz konulması.

c. Geçici Tescillerin Şerhi

  • Medeni Kanunda Bulunanlar:
    • Aynı hak iddiası: Sicil dışı aynı hak sahibi olduğunu iddia eden kimse, iddiası ispat edilinceye kadar tescil yapılamayacağından ve bundan dolayı üçüncü kişilerin sicile dayanarak iyiniyetle ayni hak kazanmaması için, hak sahibinin iddiasını sicile şerh imkanı tanınmasıdır.
    • Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanunen imkan verilenlerin talepleri: Bazı durumlarda tescilin yapılması için gereken belgeler noksan olduğunda, noksan belgeler tamamlanana kadar sicile şerh yapılır ve belgeler tamamlanınca şerhten itibaren tescil yapılmış olur.
  • Usulü: Geçici şerh mal sahibi ve ilgililerin istemi veya mahkeme kararı ile yapılır. Rızaya dayanan tescil olan geçici tescil belgelerin tamamlanması durumunda söz konusu olur. Diğer durumlarda mahkeme tarafları dinler ve hakkın varlığını kabul ederse şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi, içeriği belirtilir ve gerekirse mahkemeye başvurulması için süre de verilir. Şerh verilmesi kararı ihtiyati tedbir niteliğinde olacağı için 1 HAFTA içinde bu kararın uygulanmasının talep edilmesi, eğer dava açılmadan verilmiş şerh kararı varsa kararın uygulamasının talep edildiği tarihten itibaren 2 HAFTA içinde davanın açılması gerekir.
    • Madde 1011- Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir: İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatına varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.

d. Özel Kanunlarda Belirtilenler

  • Kooperatifler Kanunu madde 15.
  • Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24.
  • İmar Kanunu madde 33.
  • 1515 Sayılı Kanun madde 2.
  • 6511 Sayılı Kanun madde 5 ile madde 24.
  • 1164 Sayılı Kanun madde 11.
  • 5403 Sayılı Kanun madde 8a.

C. Beyanlar

  • Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.
    • Madde 1012- Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.
  • Medeni Kanun ve TST belirtilenler:
    • Madde 54 – 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulmaları artık mümkün olmayan aynî haklar, ilgili taşınmaz kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. Bu hakların tasarruf işlemleri, bağımsız ve sürekli hakların kayıt usulüne tâbidir.
    • İnşaat ipoteğine ilişkin bilgiler beyanlar sütununa kaydedilir. Madde 897/3 – İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkârlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez.
    • Geçit haklarından sürekli olanlar beyanlar sütununa kaydedilir. Madde 748/3 – Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
    • Bir kişinin vesayet altına alındığı veya vesayetin kaldırıldığı kararları beyanlar sütununa kaydedilir. Madde 55 – Müdürlüğün, hak sahibinin vesayet altına alındığına veya vesayetin kaldırıldığına dair mahkeme kararlarından yazılı olarak bilgisi olursa, bu durum taşınmazın kütüğünün beyanlar sütununa tarih ve yevmiye numarası ile yazılır.
    • Memurun yanlış tescil yapması sonucu idarenin dava açması halinde durum beyanlar sütununa yazılır. Madde 74/4 – Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerekir. İlgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, bu durum beyanlar sütununda belirtilerek, 26/9/2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre işlem yapılır
    • Arazinin heyelan bölgesinde bulunduğu beyanlar sütununa yazılır. Madde 710/3 – Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.
    • Toprağın iyileştirilmesi işlemi için arazi maliklerinin aldığı kararlar beyanlar sütununa kaydedilir. Madde 755- Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
  • Kat Mülkiyeti Kanunda Yer Alanlar
    • Madde 6/2 – Her bağımsız bölüme ait eklentiler o bölüme ait beyanlar sütununa yazılır.
    • Madde 28/5 – Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
    • Madde 47/2 (ara cümle) – Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olursa, diğer maliklerin adına devredilmesi halinde, bu durum ilgili sayfaların beyanlar sütununa yazılır.
    • Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
    • Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
  • Aynı şekilde Kadastro Kanunu, İmar Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3621 ve 2981 sayılı kanunlar, Kamulaştırma Kanunu ile Kentsel Dönüşüm Kanununda da gerekli yerlerde hangi hususların beyanla sütununa kaydedileceği belirtilmiştir.

D. Düşünceler

  • Tapu Sicil Tüzüğünün bazı maddeleri, taşınmaza ait sayfanın rehin haklarına ilişkin düşünceler sütununa kaydedilebileceğini belirtmiştir.
    • Madde 31/2 – Rehin hakkının kuruluşundaki şartlarda yapılan değişikliğe ait sözleşmeler, alacağın kısmen ödenmesine ilişkin istemler, 11/1/2011 tarih ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183 üncü maddesi uyarınca yapılacak alacağın devri sözleşmeleri ve benzerleri düşünceler sütununda belirtilir.
    • Madde 32/1–Birden çok taşınmazın aynı alacak için rehnedilmesi hâlinde, tescil aşağıdaki şekilde yapılır; a) Aynı malike ait birden çok taşınmaz veya pay aynı alacak için rehin edilirse; ilgili taşınmazların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmazlarla müşterek rehinli olduğu belirtilir.

Medeni Hukuk Ünitesi Konu Anlatım Serisi

Yayınlanma tarihi: 27 Nisan 2020
Son güncellenme tarihi: 27 Nisan 2020