1. Bikifi
  2. Hukuk Ders Notları
  3. Medeni Hukuk Ders Notları
  4. Defterler

Defterler

A. Giriş

  • Eşya hukukunun prensiplerinden olan kamuya açıklık ilkesinin taşınmazlar için görünümü tapu sicili ile gerçekleşir.
  • Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklığını sağlamak amacıyla çeşitli defterler ve belgelerden oluşan bir bütündür.
  • Tapu sicilinin işlevini yerine getirebilmesi için sicile kaydedilecek taşınmazların kadastrosunun yapılmış olması gerekir.
  • Hukukumuzda kadastrosu yapılmış yerlerde kullanılan sicil defterleri ile kadastrosu yapılmamış yerlerde tutulan sicil defterleri farklılık gösterir.
  • Tapu sicili hususunda, Medeni Kanun ilgili hükümleri, Tapu Sicil Tüzüğü, Kadastro Kanunu temel olmak üzere diğer kanun ve yönetmeliklerden de yararlanılabilir.
Defterler

B. Ana Siciller

  • TST MADDE 7 /1-2 – Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur:
    • Ana siciller:
    • a) Tapu kütüğü,
    • b) Kat mülkiyeti kütüğü,
    • c) Yevmiye defteri,
    • ç) Resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri),
    • d) Plân.

1 – Tapu Kütüğü

  • Tapu kütüğü, tapu sicilinin temel unsurudur. Taşınmaz üzerindeki ayni haklar tapu kütüğünde gösterilir.
    • TST MADDE 5 – Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir.
  • Tapu kütüğü, her köy için ayrı ayrı, şehir ve kasabalarda ise mahalle itibariyle oluşturulur.
    • TST MADDE 6 – (1) Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. (2) Tapu sicili, her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara Genel Müdürlük tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir. (3) Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki ilgili müdürlüklere bildirilir.
  • Tapu kütüğü hukukumuzda, kamuya açıklığın en iyi biçimde sağlandığı ayni sisteme göre kurulmuştur. Buna göre kütükte her taşınmaz için birbirini izleyen, ayrı bir numara taşıyan ayrı bir sayfa bulunur.
    • Madde 1000- Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Bir taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi hâlinde uyulacak usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.
    • Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:
      • Mülkiyet,
      • Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,
      • Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.
    • Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir.
    • Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir.
    • Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri, o sayfada kayıtlı bulunan bütün taşınmazları bağlar; aynı sayfada kayıtlı bu gibi taşınmazlardan bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır.

2 – Kat Mülkiyeti Kütüğü

  • Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler ayrıca tutulacak kat mülkiyeti tüzüğüne kaydedilir. Kütükte yapılacak işlemler KMK hükümleri saklı kalmak üzere, tapu kütüğüne ilişkin esaslar uygulanır.
    • Madde 1001- Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.
  • Kat irtifakı ile belirlenen bağımsız bölümler ayrı sayfalara kaydedilir.
  • Kat mülkiyeti kurulan binalarda tapu kütüğü sayfasına, taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir, ibaresi yazılır sayfa irtifaklar hariç işleme kapatılır.
  • Kat mülkiyetine dahil olan bölümler için tapu kütüğündeki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları kat mülkiyeti kütüğünde de gösterilir ve bağlantı sağlanmış olur.

3 – Yevmiye Defteri

  • Tapu dairelerine yapılan başvuruların, kütüğe geçirilmeden önce talep sırasına göre kaydedildiği defterdir.
    • Madde 1002/1 – Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır.
  • Ayni haklar tescil ile doğar ancak tescilin hükmü yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren geçerlidir. Dolayısıyla haklar birbirine üstünlüğü, yevmiye defterine yazılma tarihi ve sıra numarasına göre belirlenir.
    • Madde 1022/2 – Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.
    • TST MADDE 23 – (1) Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu sicili üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü, bu deftere yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir. (2) Müdürlüğe gelen istemler;
    • a) Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,
    • b) Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından,
    • c) Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir.
    • (3) Yevmiye defterine; işlemin yevmiye numarası, saat ve dakikası, istemde bulunanın adı ve soyadı, istemin niteliği, isteme konu taşınmazın köy veya mahalle adı, cilt ve sayfa numaraları ile işlemi hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanın adı ve soyadı yazılır.
    • (4) Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü tarih atılarak açılır ve iş günü sonunda kapatılarak imzalanır. Yevmiye defteri işlem olmadığı günlerde açılıp kapatılmaz.
    • (5) Yevmiye defterine her sene başında, birden başlayan sıra numarası verilir.
    • (6) Müdür, müdürlük dışına çıkarken veya izin ve rapor gibi nedenlerle görevinden ayrılırken yetki verdiği memuru yevmiye defterine yazar ve imza eder. Müdür göreve dönünce, göreve başladığını yine yevmiye defterine yazar ve imza eder.

4 – Belgeler

  • Belgeler olarak kastedilenler, mahkeme ilamları, resmi senetler, vekaletnameler, veraset senetleri gibi kütükte yapılacak işlemlere dayanak oluşturan belgelerdir.
    • Madde 1002/2 – Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.
  • Resmi senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla saklanır. Bunların saklanması iki açıdan önem taşır. Birincisi, sicildeki kaydın geçerli bir sebebe dayanıp dayanmadığı anlaşılır, ikincisi ise sınırlı ayni hakların kapsamını belirtir.
    • TST Madde 82/2 – Resmî senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanır.
  • Belgelerin saklanması usulü tüzükte belirtilmiştir. Buna göre tapu kayıtları elektronik ortamda tutuluyorsa ana ve yardımcı siciller TAKBİS içinde saklanır ve yönetilir. (TST Madde 12)

5 – Planlar

  • Plan, resmi ölçüme dayanan ve taşınmazın yüz ölçümü durumu ve sınırlarını geometrik biçimde gösteren belgedir.
  • Ülkemizde resmi ölçüm yapılarak kadastral planların hazırlanması Kadastro Kanununda belirtilmiştir.
  • Planların önemi Medeni Kanun’un çeşitli yerlerinde belirtilmiştir. Uygulamada çokça karşılaşılan taşınmazın kütüğe kaydedilmesinde de resmi ölçüme dayanan plan esas alınarak gerçekleştirilir.
    • Madde 1003- Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır. Plânların nasıl hazırlanacağı Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.

C. Yardımcı Siciller

  • Yardımcı siciller Medeni Kanunda düzenlenmemiş olup, Tapu Sicil Tüzüğünde düzenlenmiştir. Buna göre aşağıdaki siciller için TST hükümleri kaynak olarak alınacaktır.

1 – Aziller Sicili

  • Aziller sicili ile vekaletname ile yapılan işlemlerde vekilin azledilmiş olup olmadığını kontrol imkanını sağlar.
    • MADDE 77 – (1) Vekâletten aziller, vekâlet verenlerin adının baş harfleri ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasına göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır. (2) Azil belgesi geldiğinde, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafından üzerine alındığı tarih, saat ve dakika hemen yazılarak, aziller siciline kaydedilir.

2 – Düzeltmeler Sicili

  • Tapu sicilinde mevcut yanlış kayıtların düzeltilmesi, düzeltmeler siciline işlenerek yapılır.
  • Düzeltmenin yapılması için düzeltme sebebi mevcut olmalıdır.
    • MADDE 78 – (1) Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir.

3 – Kamu Orta Malları Sicili

  • MADDE 79 – (1) Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, özel siciline kaydedilir ve hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır.

4 – Tapu Envanter Defteri

  • MADDE 80 – (1) Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.

5 – İdari Sınırlar Kayıt Defteri

  • MADDE 81 – (1) Yetkili mercilerce tespit edilen idarî sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idarî sınırlar kayıt defterine kaydedilir ve belgeleri özel dosyasında saklanır.

D. Sicil Bulunmayan Yerlerde Tutulan Defterler

  • Kadastrosu yapılmamış yerlerde bulunan defterler Tapu Sicil Tüzüğü geçici maddelerinde düzenlenmiştir.
  • GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kütük yerine zabıt defteri veya kat mülkiyeti zabıt defteri tutulur. Taşınmazın sınırları hudut komşuları yazılarak gösterilir. Taşınmazın varsa resmî haritası veya planı dosyasında saklanır.
  • GEÇİCİ MADDE 2 – (1) Kadastrosu yapılmamış yerlerde, her işleme ait belgeler, o işlem için ayrı bir dosya içinde üzeri tarih, sıra ve yevmiye numarası yazılarak saklanır. İşlemlere ait dosyalar ayrıca aylık olarak arşivlenir.

1 – Zabıt Defteri

  • Kadastrosu yapılmamış yerlerde ayni sisteme dayanan siciller değil, bunların yerine zabıt defterleri tutulmuştur.
  • Zabıt defterleri, köy esasına göre değil, bölge (ilçe) esasına göre düzenlenir. Her ay yapılan işlemler tarih sırasına göre kaydedilir ve tapu müdürünce bağlanır.
  • Zabıt defterine yapılan kayıtlara ait belgelerde de, her işlem için ayrı olmak üzere ay esasına göre saklanır. Tescile sebep sözleşmeler içinde doğrudan akit ve tescil tablosuna yazılır.

2 – Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri

  • Kadastrosu yapılmamış yerlerde Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri tutulur. Bu defterlerde kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler esas alınarak, zabıt defterinin tutulma esasına göre tutulur.

3 – İpotek Kayıt Defteri

  • Zabıt defteri tutulan yerlerde ayrıca ipoteklerde başka deftere kaydedilir. Her iki defterde birbirine yapılan atıflarla bağlantı sağlanır.

4 – Fihrist Defteri

  • Zabıt defterlerinin uygulandığı yerlerde mal sahipleri sicili yerine, köy ve mahalle esasına göre fihrist defteri tutulur.

Eşya Hukuku => Tapu Sicili Ders Notları Listesi