Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu

• Taşınmaz mülkiyetinin konusu Medeni Kanun madde 704’de sayılmıştır. Buna göre taşınmaz mülkiyetinin konusu;
  • Araziler,
  • Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
  • Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.
  • Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Arazi

• Sınırlandırılmış toprak parçasına arazi denir.
• Sınırlandırma unsuru ile taşınmaz bireyselleştirili ve hukuki olarak taşınmaz eşya sıfatını kazanır.
• Kadastrosu yapılmış yerlerde sınırlama kadastro planına göre yapılır ve sınırlandırılmış toprak parçası parsel adını alır.

Bağımsız ve Sürekli Haklar

• Bağımsız ve sürekli haklar kişiye bağlı, devir ve intikali mümkün irtifak haklarıdır. Bir hakkın bağımsız ve sürekli hak olarak kütüğe kaydedilmesi için bazı şartlar gerekir. Bunlar:
• Hak bir irtifak hakkı olmalıdır. (Hangi irtifak haklarının bağımsız ve sürekli hak olarak kaydedileceği tartışmalıdır.)
• İrtifak hakkı bağımsız nitelikte olmalıdır. Söz konusu irtifak hakkı münhasıran bir kişi veya taşınmaz lehine tesis edilmemiş olmalıdır. Bundan dolayı kişisel irtifaklar (intifa-oturma) tapuya taşınmaz olarak kaydedilemez.
• İrtifak hakkı sürekli olmalıdır. Süreklilikten kastedilen irtifak hakkının süresiz veya en az 30 yıl süreyle kurulmuş olması gerektiğidir.
• Hak sahibinin yazılı talebi olmalıdır. Taşınmaz malikinin veya taşınmaz üzerinde başka irtifak hakkı sahiplerinin rızasına gerek yoktur.

Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız Bölümler

• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydedilmesi KMK hükümlerine tabidir.
• Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin her biri kat mülkiyeti kütüğünde açılacak sayfalara kaydedilir. Kaydedilen her bölüm bağımsız bir taşınmaz olur.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Aslen Kazanma

• Bir kimse başkasının mülkiyet hakkına dayanmadan, ondan bağımsız olarak doğrudan taşınmazın mülkiyetini kazanıyorsa aslen kazanma söz konusudur.

Devren Kazanma

• Mülkiyet hakkının, önceki malikin mülkiyet hakkına dayanarak ondan devren elde edildiği hallerde devren kazanma söz konusu olur.
• Devren kazanma külli halefiyet veya cüzi halefiyet olarak gerçekleşebilir.

Tescille Kazanma

• Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescil kurucu unsurdur. Dolayısıyla taşınmaz ancak geçerli hukuki sebebe dayanan tescille kazanılabilir. Tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuz tescil söz konusu olur.
  • Madde 705/1- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
• Kazanma sebebi mülkiyeti devir borcu doğuran hukuki ilişkilerdir.
• Mülkiyeti devir borcu doğuran hukuki işlemler, alım, satım, trampa, taksim, bağışlama gibi sözleşmeler olabileceği gibi ön alım, alım hakkı gibi yenilik doğuran haklarda olabilir.

Mülkiyeti Nakil Borcu Doğuran Sözleşmeler

• Resmi Şekil
• Taşınmaz mülkiyetinin devri amacıyla yapılan sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır. Sözleşmenin esaslı noktaları ve özellikle sözleşme bedeli resmi senette yer almalıdır. Aynı şekilde taraflar için vazgeçilmez noktalarda sözleşmede resmi şekle tabidir.
• Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmeler tapu memurlarınca resmi şekilde yapılır.
• Noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmesini resmi şekilde yapmaya yetkilidirler.
• Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri kendine özgü şekillere tabidir.
• Mal rejimlerinde mal ortaklığının kabulü halinde eşlerin ortaklığına giren mallar üzerinde el birliği mülkiyet ortaya çıkar.
• Taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran miras taksim sözleşmesi mirasçılar tarafından adi yazılı şekilde yapılabilir.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşme sulh hakimleri veya tapu memurları tarafından düzenlenebilir.
• Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi tapu memurları tarafından veya noterde düzenleme şeklinde yapılabilir.
• Miras payının devri amacıyla yapılan sözleşmeler, yazılı şekilde yapılmalıdır. Ancak miras payının üçüncü kişiye devri söz konusu ise geçerliliği noterde yapılmasına bağlıdır. (Taşınmaz mülkiyetleri içinde aynı kural geçerlidir.)
• İhtiyari açık artırmada resmi şekle uyulmadan mülkiyeti nakil borcu doğar. Özel artırma resmi şekle tabidir.
• Ticaret şirketine sermaye olarak taşınmaz veya ayni hak konulmasını içeren şirket sözleşmesi hükümleri de resmi şekle tabi değildir.
• Kooperatiflerde, ana sözleşmede yer alan taşınmazın devrine yönelik taahhütler resmi şekil şartı aranmaksızın geçerli kabul edilir.
• Sözleşmenin yapılmasıyla, mülkiyeti devir taahhüdü altına giren taraf, tapuya tescil yaptırma borcu altına girer. Borçlandırıcı taahhüt altına giren taraf, mülkiyetin alacaklıya geçmesi için tapu müdürlüğüne talepname verir. Bu talepnameye göre tescil yapılır ve mülkiyet devredilir. Ancak tescil talep edilmezse, alacaklı mahkemeye başvurarak mülkiyetin hükmen devrini talep edebilir. Mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce alacaklıya geçer.
• Resmi şekilde yapılan devir borcu doğuran sözleşmeler için yapılacak tescil işleminde elektronik imza kullanılmaz.
• Resmi Şekle Aykırılık
• Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzdür.
• Resmi şekle uyulmamış ancak alacaklı adına tescil gerçekleşmişse bu tescil yolsuz tescildir.
• Yolsuz tescile karşı kaydın düzeltilmesi davası açılabilir. Yolsuz tescile rağmen taşınmaz, iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse, üçüncü kişi zamanaşımıyla taşınmazı kazanmış veya artık kaydın düzeltilmesi davası açmak hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacaksa dava sonuç vermez.
• Tescil yapılmamış ancak zilyetlik temin edilmişse, malik el atmanın önlenmesi davası açabilir.
• Alacaklı taşınmaza zilyet olmamış ve bedel ödemişse, sözleşme batıl olursa, alacaklı sebepsiz zenginleşme davası açarak verdiğini isteyebilir.
• Vekaletname
• Tapu işlemi düzenlenecek vekaletnamede, vekalet verenin imzası bulunmalıdır ve resmi şekilde yapılmalıdır.
• Vekaletname noterde düzenleme şeklinde(resmi şekilde) yapılmalıdır.
• Tapu işlemi için düzenlenen vekaletnamede, bu konuda ayrıca özel yetki tanınmış olmalıdır.
• Muvazaa
• Taraflar arasında basit muvazaa (mutlak muvazaa) yani, yaptıkları işlemin hiçbir hukuki sonuç doğurmamasını istemiş ve başka bir sözleşmede yapmadıkları için bu sözleşme hukuki sonuç doğurmayacaktır.
• Taraflar nispi muvazaa ile yani görünüşteki işlem ile birlikte gerçek beyanlarıyla yaptıkları gizli sözleşmede mevcutsa, bu durumda da gizlenen sözleşme şekle aykırı olduğundan hüküm doğurmaz.
• Şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması şeklinde olmamalıdır.

İnançlı İşlem

• Taşınmazın mülkiyetini devren kazanın kimsenin bu taşınmazı, aralarında anlaştıkları amaca uygun kullanmayı ve gerektiğinde taşınmazı temlik edene veya üçüncü kişiye devretmeyi taahhüt etmesi ve güvenen tarafında bu taahhüde dayanarak devri yapmasıdır.
• Devren kazanan kimse mülkiyetin sağladığı bütün haklara sahiptir.
• Devri yapan kimse, mülkiyetin geri iadesi için alacak hakkına sahiptir. Ancak bu alacak hakkının söz konusu olması için devrin resmi şekilde yapılması gerekir.
• İnançlı işlem yolu ile devredilen taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişiye devredilirse bu devir geçerlidir. Ancak bu devir muvazaalı ise üçüncü kişiye karşı kaydın iptali davası açılabilir.

Namı Müstear

• Taşınmaz mülkiyetinin devrinde mülkiyetin, asıl devredilmek istenen kişiye değil de, onun ismi gizlenerek bir üçüncü kişi adına tescil edilmesidir.
• İki şekilde namı müstear ortaya çıkabilir.
  • Vekil, başkası adına hareket ettiğini gizleyebilir. Bu durumda vekilin özel yetkisi olmalı ve vekil kendi adına müvekkil hesabına işlem yapmalıdır.
  • Satıcı inançlı işlem ile taşınmazı bir kişiye satmakta ve onun da taşınmazı esas alıcıya devredeceğine güvenebilir. Bu durumda ilk işlem muvazaalı kabul edilir ve geçersizdir, gizli işlemse şekil şartına uyulmadığı için geçersiz olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa veya her iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı tanıyan ön sözleşmedir.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşme noter veya tapu memurları tarafından yapılabilir.
• Tarafların sadece imzalarının noterlikçe onanması şeklinde yapılan senetler geçersizdir.
• Şarta bağlı olarak yapılabilir.
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı verir.
• Taşınmaz maliki satış vaadi sözleşmesine aykırı davranırsa, alıcı, dava açarak doğrudan mahkeme kararıyla mülkiyetin kendisine geçmesini sağlayabilir.
• Noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Şerhin etkisi 5 yıldır. Bu sürede satış yapılmazsa malikin talebi üzerine veya resen tapu memuru tarafından şerh resmen terkin edilir.
• Satış vaadinde bulunan daha sonra taşınmazı başkasına devrettiği için borcunu ifa edemiyorsa TBK hükümleri gereği alıcının zararını tazminle yükümlü olur.
• Satış vaadinden doğan talepler için zamanaşımı süresi 10 yıldır. (TBK)

Tapusuz Taşınmazlarda Devir

• Mülkiyet hakkı bulunan tapusuz taşınmazlar, malikleri tarafından kaydı ve tescili yaptırılmadıkça üzerinde tasarruf edemezler dolayısıyla mülkiyeti başkasına devredemezler.
• Mülkiyet hakkı bulunan tapusuz taşınmaz sözleşmeye konu olabilir ancak tasarruf işlemi yapılmadığı için sadece borçlandırıcı işleme konu olabilir.
• Mülkiyet hakkı bulunan tapusuz taşınmazlar içinde yapılacak sözleşmeler resmi şekilde yapılmalıdır. Şekle uyulmadan haricen satış yapılmışsa tapulu taşınmazlardaki şekil kuralları uygulanır. Ancak tapusuz taşınmaza zilyet olan kişi için olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı işlemeye başlar.
• NOT : Mülkiyet hakkı bulunmayan tapusuz taşınmazların zilyetliği ve mülkiyetinin devri konusu tartışmalıdır. Bu konuda kaynaklardan ayrıntılı bakılmalıdır.

Tescilsiz Kazanma Halleri

Miras

• Külli halefiyet prensibi gereği terekede yer alan taşınmazların mülkiyeti, ölüm ile birlikte herhangi bir işlem yapılmadan mirasçılara geçer.
• Tek mirasçı varsa mülkiyet tescilden önce ona ait olur. Birden çok mirasçı varsa, mirasçılar el birliği ile malik olurlar.

Mahkeme Kararı

• Tescilden önce mülkiyetin kazanılması için diğer hal mahkemenin yenilik doğuran kararlarıdır.
• Mülkiyeti devir borcu altına giren malik, tapu idaresine vereceği talepname ile mülkiyetin alacaklıya geçmesini istemelidir. Borçlu bunu yerine getirmediği takdirde alacaklı mahkemeye başvurarak, mülkiyetin hükmen kendisine geçmesini isteyebilir. Açılacak dava eda davası niteliğindedir, hüküm ise yenilik doğuran karar niteliğindedir.
• Hükmün kesinleşmesiyle davacı mülkiyeti kazanır. Yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir.
• Mahkeme önünde sulh veya kabul, anlaşmalı boşanma, paylı mülkiyetin aynen paylaşılması durumlarında da mahkeme kararıyla mülkiyet tescilsiz geçmektedir.

İşgal

• Bir kimsenin, maliki bulunmayan taşınmaz üzerinde malik olma iradesiyle zilyetlik kurmasına işgal denir.
• Taşınmazın işgal ile mülkiyetinin kazanılması için taşınmaz üzerinde başkasına ait mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Maliki bulunan taşınmazın mülkiyeti işgal yoluyla kazanılamaz.
• Tapuya kayıtlı olan ancak sicile göre sahipsiz taşınmazların mülkiyeti işgal yoluyla kazanılabilir.
• İşgal yolu ile mülkiyet kazanılması mümkün olan ve tapu siciline göre sahipsiz hale geldiği anlaşılan bir taşınmazda bir kimsenin malik olma iradesi ile zilyetliğini kurması ile mülkiyet kazanılır. Ayrıca süre geçmesine gerek yoktur.
• İşgal edenin talebi ile tapuya tescil yapılır. Tescil açıklayıcıdır.
• İşgal ile mülkiyetin kazanılmasında taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hak sahiplerinin hakkı etkilenmez.
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz araziden imar ve ihya yolu ile tarıma elverişli hale getirildiği için mülkiyet kazanılmasına imkan verilenlerin işgal yoluyla kazanılması için aynı zamanda Kadastro Kanunu madde 14’te belirtilen sürelerinde geçmesi gerekir.
  • Madde 14/1-2 – Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Cebri İcra

• Rehnedilmiş, haczedilmiş veya iflas masasına girmiş taşınmaz malların paraya çevrilmesi halinde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
• Cebri icra durumunda mülkiyet, ihale kesinleşince kazanılır.

Kamulaştırma

• Malikin kamulaştırmaya razı olmaması halinde mahkeme kararı ile taşınmazın tesciline karar verilmesi durumunda da mülkiyet tescilsiz kazanılmış olur.

Diğer Haller

• Kişiliği sona eren tüzel kişinin mallarının, kanunda veya kuruluş belgesinde hüküm bulunmaması halinde veya yetkili organ tarafından karar alınmaması halinde en yakın amacı güden kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi. (MK m.54)
• Amacı hukuka veya ahlaka aykırı olduğu için hakim tarafından feshedilen tüzel kişilerin malları kamu kuruluşuna geçmesi. (MK m.54)
• Vakfın tüzel kişilik kazanması ile vakfedilen malların mülkiyetinin vakfa geçmesi. (MK m.105)
• Mal ortaklığının kabulü halinde, eşlerin ortaklığa giren mallar üzerinde el birliği mülkiyeti. (MK m.256)
• Yeni arazı oluşumu. (MK m.708)
• Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak konulan taşınmaz veya sınırlı ayni hakların mülkiyeti, ticari ortaklığın tescili ile sicil müdürü tarafından resen tescil edilmesi.
• Ticari işletmenin devri ve ticari ortaklıkların birleşmesi halinde külli intikal gereği sicile tescil anında mülkiyetin geçmesi.