Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

• İlamlı İcra Yoluyla Tahliye: Taşınmazın tahliyesini sağlamak için kiracıya karşı dava açılmalıdır. Dava sonucu kiraya veren lehine oluşan bir kararda kiracının taşınmazı tahliyesi talep edilir. Buna rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmemişse buna karşı kiraya veren ilamlı icra yoluyla tahliye isteyebilir.
• İlamsız İcra Yoluyla Tahliye: Belirli özel şartların varlığı halinde kiraya verenin dava açmasına gerek olmadan doğrudan bir genel haciz yoluyla takip gibi ilamsız icra yoluyla tahliyeye başvurabilir.
• İlamsız takip yoluna sadece iki durumda başvurulabilir:
  • Kira bedelinin ödenmemesi, para alacağı ve tahliye birlikte istenmektedir.
  • Kira süresinin sona ermesi, sadece tahliye istenebilir. (İlamsız icranın para alacağına yönelik olan kuralın tam istisnası)
• Yetki: Taşınmaz bakımından yetki konusunda özel bir düzenleme bulunmadığı için genel kurallara göre hangi icra dairesinin yetkili olduğu tespit edilir. Kira borcu bakımından ise özel yetki kuralları da dikkate alınmalıdır.
• Söz konusu tahliye amacıyla yapılan takip sadece kira sözleşmesiyle kiralanan taşınmazlar için geçerlidir. Eğer kira sözleşmesi bulunmuyorsa bu takip yoluna başvurulamaz.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

• Kiraya veren kira bedelinin tahsili ile birlikte kiralanan taşınmazın tahliyesini de istiyorsa, ilamsız tahliye yoluna başvurabilir.
• İlamsız tahliye amacıyla yapılan takipte genel haciz yoluyla takibe benzer olmakla beraber takip kesinleştikten sonra alacağın tahsili ile birlikte taşınmazı tahliye işlemleri de yürütülür.
• İlamsız tahliye amacıyla yapılan takip, takip talebi ile başlar. Takipte bulunulan alacaklılar birlikte takip yapabilir bununla beraber kiracılarda birden fazla ise takip hepsine karşı yapılmalıdır. Kiracıların tamamına karşı takip yapılması tahliyenin bölünemez olmasından kaynaklanır. Kiracıların veya kiralayanların birden fazla olması halinde kiracılar ve kiralayanlar kendi aralarında zorunlu takip arkadaşıdır.
• Kira alacağı için kefil varsa kefile karşı ayrıca takip yürütülebilir. Zira kefilin tahliye gibi bir yükümlülüğü yoktur.
• Takip alacağı olarak ödenmemiş kira bedelleri ve borcun sebebini gösteren kira ilişkisi veya yazılı kira sözleşmesi belirtilir. Kiraya veren bu yolla kira bedeli ile tahliye talebini birleştirmektedir.
• İcra dairesine sadece kira bedeli için takip başvurusunda bulunulmuş ise ödeme emri sadece kira bedeli için genel haciz yoluyla takip talebine uygun yapılır.
• Kira bedeli ile birlikte taşınmazın tahliyesi de talep ediliyorsa buna uygun olarak ilamsız tahliye takip talebine göre ödeme emri düzenlenmelidir.
• Takip talebinin icra dairesine verilmesinden sonra icra dairesi ödeme emri düzenler ve borçluya gönderir.

• Ödeme emrinde takip talebinde belirtilen kayıtlarla birlikte ihtar kısmı bulunur. Ödeme emrinde aşağıdaki ihtarlar yer alır.
  • Takibe konu olan borcu ödemesi için ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlayacak süreler,
    • Normal kiralarda 10 GÜN (TBK madde 315/2)
    • Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 GÜN (TBK madde 315/2)
    • Ürün kirasında 60 GÜN (TBK madde 362/2)
  • Borca veya alacaklının takibine karşı itirazı varsa, sebepleri ile birlikte itirazı 7 GÜN içinde sözlü veya yazılı olarak icra dairesine bildirmesi,
  • Kira akdini veya akitteki imzayı kesin olarak reddetmediği takdirde kabul etmiş sayılacağı,
  • Süresi içinde ödemeyi yapmaz ve itirazda da bulunmadığı takdirde icra mahkemesi tarafından tahliyenin kesinleşeceği ve alacak içinde haciz istenebileceği kendisine ihtar olarak ödeme emrinde belirtilir.

İtiraz

1. Kanunda da belirtildiği gibi borçlu, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 GÜN içinde itirazını icra dairesine bildirmelidir.
   • Kanun madde 269/2 – ‘Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.’
2. Borçlu kira sözleşmesindeki imzaya itirazını açık ve kesin bir şekilde yapmalıdır aksi takdirde imzayı kabul etmiş sayılır.
   • Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.’
3. Kira sözleşmesine ilişkin ve imzayı itiraza karşı alacaklı ancak kira sözleşmesi yazılı ve noterlikçe onaylanmış (veya düzenleme) ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kira sözleşmesi belirtildiği gibi yazılı ve noterlikçe düzenlenmemişse kiraya veren ancak sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira bedelinin tahsilini ve taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
   • Kanun madde 269/b-1 – Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.
4. Borçlunun itirazı kira sözleşmesine dair olabileceği gibi kira bedeline ilişkinde olabilir. Ayrıca kira sözleşmesi dışındaki bir nedene yönelikte olabilir.
5. Kira sözleşmesi dışında bir sebebe dayanılarak itiraz edilmişse borçlu-kiracı artık kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Alacaklı-kiraya veren bu itiraza karşı icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
6. İcra mahkemesi kira sözleşmesini incelemeyecektir.  Borçlu bu durumda itirazını madde 68’deki noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış, alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile veya resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat edebilir.
   • Kanun madde 269/c-1 – Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe resen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.
7. Borçlunun ileri sürdüğü belge, makbuz veya vesikalara alacaklının itirazında da madde 68 hükmü kıyasen uygulanır.
   • Kanun madde 269/c-2- Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
8. Yine 269/3’te belirtildiği üzere borçlunun itirazı takibi durdurur. Takibe devam etmek isteyen alacaklı-kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye için itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 AY içinde icra mahkemesine başvurmalıdır. Başvurmadığı takdirde aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapılamaz. Alacaklı sadece itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurmuşsa mahkeme artık tahliye kararı veremeyecektir.
   • Kanun madde 269/3 – ‘İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
9. Kiracı TBK madde 315’e göre kira sözleşmesinden doğan muaccel kira bedelini ödemez veya yan giderleri ifa etmezse, kiraya veren yazılı bir süre vererek bu sürede de ifa etmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
   • Kanun madde 269/4- Borçlar Kanunu’nun 260’ıncı maddesinin (TBK madde 315) kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.
10. İtirazın kaldırılmasıyla tahliyeye karar verilmesine karşı borçlu istinaf mahkemesine başvurabilir. Ancak tahliye için verilen kararın kesinleşmesi beklenmez. Tahliye için icra mahkemesinin kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 GÜN geçmesi gerekir. Borçlu tahliyeye karşı 3 AYLIK KİRA BEDELİ karşılığından icranın durdurulması yoluna başvurabilir. (Tehir-i icra)
    • Kanun madde 269/c-3 – İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36’ncı madde hükmünden faydalanabilir.

İtiraz Edilmemesi

1. Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Kısmi itirazda bulunulmuşsa itiraz etmediği kısım için takip kesinleşir ve ödenmesi gerekir.
2. Ödeme süresi,
   1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında (sözleşme 6 aydan uzun) 30 GÜN, bunun dışındaki hallerde 10 GÜN,
   1. Ürün kirasında 60 GÜNDÜR.
3. Borçlu 7 günlük süre içinde itiraz etmese dahi takibin bir sonraki aşamasına geçilmez. Otuz günlük ödeme süresinin dolması için süre itiraz süresinin sona ermesinden itibaren devam eder ve 23 gün daha beklenilmesi gerekir.
4. Borçlu ödeme süresi içinde borcunu öderse artık takibe devam edilmez. Ancak ödeme yapılmazsa alacaklı icra dairesinden borçlunun mallarına haciz konulmasını isteyebilir.
5. İtiraz etmeyen ve ödeme yapmayan borçluya karşı ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 AY içinde icra dairesinden tahliye isteyebilir.
   • Kanun madde 269/a – Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
6. İtiraz edilmediği takdirde icra mahkemesinin tahliyeye ilişkin incelemesi sınırlı olur (ihtarları, itirazın geçerliliği). İcra mahkemesinin kararı olmadan icra dairesi tahliye işlemini gerçekleştiremez.

Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye

• Kira süresini sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yolu ilamsız icraya bir istisna teşkil etmektedir. Zira diğer takiplerden farklı olarak takip talebinden sonra ödeme emri değil tahliye emri gönderilir ve takibin kesinleşmesi ile birlikte haciz değil tahliye işlemine başlanır.
• Öncelikle bu takip yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü bulunması gerekir. Ayrıca kira sözleşmesinin de sona ermesi gerekir.
• Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yazılı kira sözleşmesi olmasa da yazılı tahliye taahhüdüyle de ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından sonra veya kiralananın tesliminden sonra geçerli ve yazılı bir şekilde yapılmış olmalıdır.
• Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren kiraya veren sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, 1 AY içinde icra dairesine başvurmalı ve tahliye için takip yapmalıdır. Söz konusu bir aylık süre hak düşürücü olup mahkeme tarafından resen gözetilir.
• Takibin alacaklısı kiraya veren borçlusu ise kiracıdır. Kiraya veren veya kiracılar birden fazla ise aralarında zorunlu takip arkadaşlığı söz konusudur.
• Takip talebinde kiraya veren takip yolunun tahliye olduğunu belirtmekle beraber kira sözleşmesini de icra dairesine vermelidir. Konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise tahliye taahhüdü de verilmelidir. Kiraya veren söz konusu belgeleri takip talebine eklemezse şikayet yoluna başvurulabilir.
• Takip talebini alan icra dairesini, yazılı bir sözleşme veya tahliye taahhüdünün varlığını veya süresi içinde takibe başlandığını tespit ederse tahliye emri düzenler ve borçluya gönderir.
• Tahliye emrinde takip talebindeki kayıtlarla birlikte ihtarlarda bulunmalıdır. İhtarda, kiracının taşınmazı 15 GÜN içinde tahliye etmesi, kiracının itirazı varsa itirazını 7 GÜN içinde icra dairesine bildirmesi, itirazda bulunmaz veya tahliye etmezse zorla tahliye edileceği yazılır.
• İtiraz kira sözleşmesine, sözleşmesinin yenilenmesine veya uzatılmasına ilişkin olabilir.
• Kiracı tahliye emrine tebliğinden itibaren 7 GÜN içinde yazılı veya sözlü olarak icra dairesine yapmalıdır. İtiraz ile birlikte takipte durur.
• Kiracı imzayı inkar edecekse bunu ayrıca ve açık bir şekilde belirtmelidir. Aksi halde imzayı kabul etmiş sayılır.
• Kiracının imzayı inkar etmesi halinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. İcra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz ve itirazın kaldırılması talebini reddetmelidir. Kiraya veren ancak sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açabilir. Dava kiracı aleyhine sonuçlanırsa aynı zamanda kiracı para cezasına mahkum edilir.
• Kiracı imzayı inkar etmemiş veya kira sözleşmesi noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş ise kiraya veren icra mahkemesine başvurabilir ve itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
• Kiracı, sözleşmenin yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazda bulunuyor ise bu itirazını, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış belge veya tarihi ile imzası ikrar edilmiş bir belge ile ispat etmelidir. İtirazını ispat edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir.
• Kiraya veren, kiracının dayandığı belgenin imzasını inkar ederse, icra mahkemesi yine inceleme yapamaz ve itirazın kaldırılmasına karar verir. Kiracı ancak genel mahkemelerde dava açabilir.
• İtirazın kaldırılması için belirli bir süre kanunda belirtilmemiştir.
• İtirazın kaldırılması ile takip kesinleşir ve kiraya verenin talebi ile kiracı zorla çıkarılır.
• Borçlu süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 GÜN içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya verenin icra dairesine talebi ile zorla tahliye edilir.