1. Bikifi
  2. Hukuk Ders Notları
  3. [İcra İflas Hukuku] Haciz 8 # Satış 2 – Taşınmaz Satışı

[İcra İflas Hukuku] Haciz 8 # Satış 2 – Taşınmaz Satışı

A. Taşınmaz Satışı

  • Alacaklının satış talebinden itibaren icra dairesi 3 AY içinde hacizli taşınmazı açık arttırma ile satmalıdır. Süre bitiminden sonra yapılan satışta geçerlidir. Amaç gecikmesizin satıştır.

1- Açık Artırma İle Satış

a – Artırma İlanı

  • Satış talebini alan icra dairesi, artırmanın şartlarını belirler ve artırmayı ilan eder.
  • İlanda öncelikle birinci ve ikinci artırmanın zamanı ve yeri belirtilir.
  • İlan birinci artırmadan en az 1 AY önce yapılır. İlanda maddi hatalar mevcutsa ihale tarihi değiştirilmeden hata düzeltme ilanı ile düzeltilir.
  • Düzeltme ilanı ile ihale tarihi arasında 7 GÜNDEN az zaman kalmışsa, ihale, daha önce ilan edilmiş olan günden 7 İŞ GÜNÜ sonrası için tespit edilir ve düzeltme ilanında belirtilir. Düzeltme ilgililere tebliğ edilmez.
  • Açık artırma elektronik ortamda teklif verme ile başlar.
  • Elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden 20 GÜN önce başlar, ihalenin yapılacağı günden önceki günün sonunda sona erer.
  • İkinci ihalede elektronik ortamda teklif verme, birinci ihaleden sonraki GÜN başlar, en az 20 GÜN sonrası için belirlenecek ikinci ihale tarihinden önceki günün gün sonunda tamamlanır.
  • Elektronik ortamdaki teklifler, haczedilen malın tahmini kıymetinin %50’sinden az olamaz.
  • Teklif vermeden önce haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin %20’si oranında teminat gösterilmesi zorunludur.
  • İlanın gazete ile yapılıp yapılmayacağını, hususlarını icra müdürü takdir eder.(114/2-3 geçerli)
  • İlanın birer örneği ilgililere ve alacaklı ile borçluya tebliğ edilir. Adresleri yoksa adres tahdidi yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan ilan tebligat yerine geçer.

b – Artırma Şartnamesi

  • Taşınmazı alan kimse, onu artırma şartnamesine göre iktisap eder. Artırma şartlarını icra dairesi tespit eder.
  • Artırmadan önce en az 10 GÜN icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur.

c – Mükellefiyetler Listesi

  • Artırma şartnamesinde mükelleflerin gösterilmesi için bulunan bir bölümdür.
  • Liste, şartnamenin bir cüz’idir ve tapu sicili hükmündedir, ayrıca satış bedelini paylaştırmada bir sıra cetveli niteliğindedir.
  • Liste haciz koyduran alacaklılara ve borçluya tebliğ edilir. Varsa itirazlarını 3 GÜN içinde bildirmeleri istenir. İtirazlar istihkak prosedürüne göre çözümlenir.
  • Listenin kesinleşmesi için, üç gün içinde itiraz edilmemiş olması veya itiraz üzerine 7 gün içinde istihkak davası açılmamış olması ya da davanın sonuçlanmış olması gerekir.
  • İcra müdürü mükellefiyet listesinin kesinleşmesi ile yeniden kıymet takdiri yapmalıdır.
  • Kıymet takdirine karşı ilgililer, takdirin tebliğinden itibaren 7 GÜN içinde raporu düzenleyen icra dairesinin bulunduğu icra mahkemesine şikayette bulunabilirler. Bu sürede başvurmayan ilgililer daha sonra ihalenin feshine gidemez.
  • Şikayet eden kişi, masrafları ve ücreti şikayet gününden itibaren 7 GÜN içinde vezneye yatırmalıdır. Aksi halde inceleme yapılmaksızın şikayet reddedilir. Şikayet ile bilirkişi incelemesi yapılacaktır.
  • Takdire ilişkin şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılmışsa, mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak 10 GÜN içinde yetkisizlik kararı vermelidir.
  • Takdirin kesinleşmesi ve satışın yapılması amacıyla mahkemenin bu konudaki kararları kesin kabul edilmiştir. İstinaf yoluna gidilemez.
  • Kesinleşen kıymet takdiri için, takdirin yapıldığı tarihten itibaren 2 YIL geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.

d – Artırmanın Yapılması

  • Artırma elektronik ortamda verilen en yüksek teklif ile başlar. Sonradan en çok teklif verene ihale edilir.
  • Teklif, satışa çıkarılan taşınmazın
    • tahmin edilen bedelinin %50’sini bulması,
    • satış isteyenin alacağına rüçhan olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse, rüçhanı olan alacaklardan fazla olması,
    • paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını aşması gerekir.
  • Birinci artırmada alıcı çıkmaz veya koşullar sağlanmazsa, satış memur tarafından geriye bırakılır.
  • İkinci artırmada da alıcı çıkmazsa veya koşullar sağlanmazsa, satış talebi düşer.
  • İlk artırmada en yüksek peyi ileri süren ikinci artırmada bu peyi ile bağlı kalmak zorunda değildir.

e – Satış Bedelinin Ödenmesi

  • İhalenin yapılması ile taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer.
  • Satış bedeli ödenmedikçe taşınmaz teslim edilmez ve tapı dairesine tescil için yazı yazılmaz.
  • Teslim anına kadar malın muhafazası ve idaresi icra dairesindedir.
  • Kendisine ihale edilen alıcı, satış bedelini peşin öder ve taşınmaz tapuya yazı gönderilerek teslim edilir. İcra dairesi ödeme için 10 GÜNÜ geçmemek üzere sürede verebilir.
  • Tapuya yazı yazılıp taşınmazın teslimi için, ihalenin kesinleşmiş olması gerekir. 7 GÜN içinde ihalenin feshi istenirse, mahkemece bu fesih talebinin reddedilip kesinleşmiş olması gerekir.
  • Alıcı süre içinde bedeli ödemezse, icra müdürü ihale kararını kaldırır ve alıcının yatırdığı pey akçesini, kendisinin sorumlu bulunduğu miktar mahsup edilerek iade edilir.
  • Alıcıdan önce en yüksek pey sürmüş olan kimseye taşınmazı bu bedelle alması için teklif götürülür.
  • Kişi taşınmazı almaz veya 3 GÜN içinde cevap vermez ya da kendisine teklif yapılmamışsa icra müdürü taşınmazı hemen ihaleye çıkarır.
  • Bu ihale içinde ilan yapılır ancak ilgililere tebliğ edilmez. İlan tarihi ile satış arasında 7 GÜNLÜK süre bulunmalıdır.
  • Tamamlayıcı artırmada en yüksek teklifi yapan ve kendisine ihale edilen kişi de satış bedelini ödemezse ihale tekrar feshedilir ve satış bu sefer düşer.
  • İkinci artırma yapılmadan alacaklının tekrar satış talebinde bulunması gerekir.
  • Ayrıca ikinci artırma sonunda ihale edilmiş fakat bedel ödenmemişse, tamamlayıcı artırmadan taşınmazın tahmin edilen değerinin en az %50 ve satış ile paylaştırma giderlerinin teklif edilmesi gerekir. Bu teklif edilmezse satış düşer.
  • İhaleye katılıp daha sonra bedeli ödememek üzere ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif edilen bedelle son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve temerrüt faizinden de müteselsil olarak sorumludurlar.

İcra İflas Hukuku Ünitesi Konu Anlatım Serisi